Betriebskostenabrechnung "Nulltoleranz" bei der Wohnfläche

Ein neues Urteil des BGH wurde zu einer deutlichen Zunahme der ohnehin zahlreichen Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen führen.

Worum geht es?

Bei einem Mehrparteienhaus werden die Betriebskosten des Anwesens, so z.B. Heizung, Wasser, Hausmeister, Kaminkehrer, Gartenpflege, Versicherungen etc. In der Regel nach dem Flächenmaßstab auf die einzelnen Mietparteien verteilt, d.h. nach dem Anteil der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen an der gesamten Wohnfläche des Hauses. Von den Heinz und Warmwasserkosten werden in der Regel 30 % bis 50 % nach der Wohnfläche verteilt.

Für die Berechnung der Wohnfläche wird mangels konkreter Regelung meinst die eigentlich für die geförderten Wohnungsbau entwickelte Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 herangezogen. Abstrakte Formulierungen, wonach z.B. „einem Wintergarten ähnliche Räume“ zur Hälfte zur Wohnfläche anzurechnen oder Wertungsspielräume, wonach z.B. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ zur Wohnfläche zurechnen sind (§4 Nr. 3,4, WoFIV), führt in der Praxis dazu, dass selbst Sachverständige für ein und dieselbe Wohnung unterschiedliche Wohnflächen ermitteln.

Bisher war dies kein Problem, da nach der Rechtsprechung des BGH Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten z.B. von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche unschädlich waren, solange die Abweichung nicht mehr als 10 % betragen hat. Diese Rechtsprechung hat der BGH in seinem neun Urteil nunmehr ausdrücklich aufgegeben und entschieden, das bei der Betriebskostenabrechnung ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist, d.h. der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.

Ein praxisfremdes Urteil, das zur Folge hat, dass ein Mieter bereits beim geringsten Dissens über die Wohnfläche einen Streit über die Betriebskostenabrechnung anzetteln kann. Gesamtwohnfläche und Gesamtkosten bleiben ja trotzdem gleich. Für den Vermieter daher -- zumindest was die Betriebskostenabrechnung angeht - ein „Null-summenspiel“ - abgesehen vom Verwaltungsaufwand, Ärger und Unfrieden im Haus

(BGH, Urteil vom 30.5.2018, VIII ZR 220/17).

Quelle STÜ Bayerische Hausbesitzerzeitung

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